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咸陽房企老大,這幾年干啥去了?
來源:本站  作者:南柯  日期:2018-01-18  瀏覽次數:4557 次


咸陽房企老大,這幾年干啥去了?

記者:周軍

 

 

 

今年已年近七旬的高衛華,仍然“閑不住,保持著愛學習的好習慣。”他的身上帶有一股鍥而不舍、堅忍不拔的秦商精神,正因如此,高衛華和他的陜西華宇一直走在創業創新的路上,盡管這一路走來不是那么順暢,還有些艱難。

2000年他轉型進入房地產行業,不到十年他的公司銷售已達到25億元,躋身全國房企50強之列,驕人的業績奠定了高衛華在地產行業的江湖地位。市場風云變化,之后因兩個城改項目他的企業陷入困境,坊間傳言高衛華的公司資金鏈斷了,高衛華卷款跑了……那這幾年咸陽房企老大高衛華都干啥去了?

 

 

 

近日高衛華透露了背后鮮為人知的秘密。陜西華宇還是那個具有強烈社會責任感的企業公民,交談中高衛華流露出的自信,也讓我們在經濟發展的新時代看到了中國民營企業家的風采。

 

懷揣樸素的夢想進軍房地產

 

高衛華說:“我之前是做鋼材行業的,早年也因此賺到了人生第一桶金,但隨著行業的發展,鋼材行業投資大、欠賬多、要賬難逐漸成為企業發展中不可回避的現實問題,有沒有哪個行業利潤率更高,更適合長遠發展?”多年“真槍實彈”走過來,高衛華過人的眼光和膽識最值得贊賞,經過深思熟慮后,2000年高衛華開始從鋼材銷售轉型進軍房地產行業,公司成立之初只有4個人,最初在咸陽搞了個小項目(咸陽欣惠商場),項目一入市就被瘋搶一空,首戰告捷戰果輝煌。

 

 

 

高衛華說:“這個投資150萬的項目,讓團隊賺了1000多萬,在當時的市場環境下,是非常了不起的一筆投資。隨后地產業務擴展到了西安,原先做鋼材生意時的人看到我做房產賺錢了,表示愿意跟我一起轉型投入房地產行業,因為大家相信跟著我一定能賺大錢。”到2015年底,陜西華宇已在陜西、甘肅、青海、新疆、寧夏及山東六省/自治區,四十多個城市成功開發67個樓盤。

 

 

 

高衛華說:“十幾年前,國家政策方面對于房地產行業支持力度比較大,市場管理還不是很嚴格,那時候粗放式的發展模式最淋漓盡致的表現就是拿一塊地,根據地塊體量有三個人合伙的也有更多個人的合作模式,根據不同的項目設立專門的項目部,我們把它定位為項目股份制,銷售最好的時候,項目坑沒挖房子都賣完了,那時候基本上采取‘邊辦手續+邊建房+邊銷售’運用銷售款滾動發展的模式,公司就如滾雪球一樣越來越大,最多時一共拿到了67個項目,因為當時寬松的市場環境及切實可行的銷售方案,各個項目周轉較快,資金運轉都很正常,發展依舊比較穩健,在2010年以前公司基本沒有和金融機構打過交道。”

 

粗放式發展企業經歷了嚴峻的陣痛

 

隨著公司越做越大,拿的地塊也從原來的幾畝、幾十畝,甚至于后來的幾百畝。在2010年時公司銷售已達到25億,名列全國房企50強之列。

 

 

 

同年,高衛華開始籌備公司上市。在這期間為了順應政府號召,改善城市面貌,陜西華宇拿下了兩個城改項目,一個是西安的華宇時間城,用地327畝(規劃建筑面積87萬平米),另一個是咸陽吳家堡的景觀天下項目,用地418畝,其中214畝為公共設施用地(規劃建筑面積79萬平米)。這兩個項目由于市場環境、地方城改政策的變化,以及手續辦理的掣肘,時間跨度太大,讓陜西華宇經歷了發展的陣痛。

 

 

 

高衛華說:“當時拿了這兩個城改項目,配合政府搞拆遷,提前支付了拆遷安置及相關賠償費用,后來因為城改政策的變化,公司的開發成本無形中抬高了一倍多,譬如在咸陽的景觀天下項目拆遷面積是418畝,而實際可供開發的僅有204畝,其余214畝在拆遷完畢后交付政府做市政道路、景觀綠化、城市綠地、廣場等公共建設,但公司實際支出拆遷補償的費用是按418畝計算,這就導致公司在這個項目上多支付了2.7億元,而且是提前支付的。在開發建設中這兩個項目最高峰時投入達到近30億元,由于各種手續遲遲辦不下來,最終加劇了公司資金鏈的斷裂,導致公司上市計劃被擱淺,其實早在2012年上市各種準備工作早已準備就緒。”

在陜西,很多知名房企陷入了城改開發的泥潭,陜西華宇并不是個案。

 

 

 

在公司資金鏈斷裂后,從2015年7月份開始,如何解決資金周轉問題,成為擺在高衛華面前最棘手的一個問題。高衛華說:“陜西華宇從2001年成立以來,一直順風順水,從2015年開始,因為這兩個城改項目,公司的資金日益吃緊,日子越來越難過。2015-2017這兩年時間,公司多次嘗試與大公司洽談收購、合作開發等多種形式,在這最艱難的時期,一直未與銀行發生借貸關系的我們接觸了多個銀行,最后因為這兩個城改項目的手續問題沒有銀行愿意提供貸款,為了企業向前發展及繼續履行華宇的社會責任,他走了最不愿意走的一條路向信托借貸,最終資金問題解決了,但代價是公司背負了較高的財務成本,公司賺的錢基本上都償還了信托利息,等于這幾年都在給金融機構打工。”

 

積極求變企業迅速走出低谷

 

禍兮福所倚,這句話形容剛剛經歷過陣痛的陜西華宇再合適不過。做城改導致了陜西華宇資金鏈斷裂,但也正是堅持做了這兩個項目,讓經歷陣痛的陜西華宇迎來了第二次高速發展的機遇。

 

 

 

回憶當時的困境時高衛華說:“曾經為了這兩個城改項目,公司主動與國內知名品牌房企恒大、萬科、綠地等等幾乎全部談過了,結果沒有一家談成的。現在想來慶幸當時沒有談成,要不然企業發展的陣痛不會這么快過去。”

2017年西安、咸陽房產市場勢頭強勁,銷售一片大好。看到房地產市場發生的新變化,新城控股、中南置地、榮盛發展等多家品牌房企高密度主動找到陜西華宇尋求合作,最終公司通過慎重考慮與榮盛發展進行了股權合作,榮盛占60%股份,陜西華宇40%,陜西華宇投入4億元,榮盛發展投入5.5億元,目前資金基本到位。

 

 

 

榮盛發展與陜西華宇的合作,有力地保障了資金鏈安全,景觀天下現有產品預計700天清盤,按目前的市場價格計算預計利潤可以達到10億元以上,而根據目前的市場趨勢預判,2018年咸陽房價還有很大上升空間,屆時景觀天下項目不但不賠錢,而且尚有不菲的利潤。另一個振奮人心的消息是西安的華宇時間城項目,它從市場低迷時的無人問津,到2017年成為了香餑餑,碧桂園、恒大、正榮等等多個一線品牌房企競相來談合作,有企業一畝地出到了800多萬元。

高衛華說:“在市場低迷時,機緣巧合我們遇到了央企中科建,中科建作為建設方,幫助陜西華宇搭建了融資平臺,最終華融解決貸款6.9億元,我們率先償還了之前中融的5億元,目前中科建代建的10萬多平米商業用房,已具備商品房備案要求,預計可以回款7億多元。至此,華宇時間城項目也進入到了良性發展階段。”

 

 

 

更為喜人的是,陜西華宇在與中科建合作解決資金問題時,西安房地產市場形勢空前向好,項目周邊房價由原來的不到6000元/平米,漲到了10000元左右/平米。至此,曾經陜西華宇這兩個不被看好的城改項目,卻給了高衛華一個大大的驚喜,可謂好事多磨。

 

 

 

著名經濟學者、北京市政協委員、央視特約財經評論員馬光遠談到西安的房價時說:“對于西安這么一個國際化的大都市,歷史悠久的古都而言,好的地段的樓盤不要說過1萬,就是過2萬,也是合理的。對于西安這樣的城市,居然沒有幾個到2萬的樓盤,這對西安這樣的城市是一種極大的侮辱。西安有“泡饃”,但西安房價一點點“泡沫”都沒有。”

然而從企業本身來講,陜西華宇對于社會責任的堅持、對于業主的尊重、對于城市的敬仰,一直在堅守自己的價值,也是這種價值讓企業在最困難的時候得到信任和幫助。在交談的過程中,高衛華厚德務實、誠實信義、恪守商道、守法守規、艱苦奮斗、自強不息、大氣包容、敢于擔當的優秀秦商品質,讓人印象深刻。

 

穩健發展積極轉型擁抱變化

 

陜西華宇成立17年來,一路順風順水,剛剛邁過發展“陣痛期”,高衛華在這次鮮血淋淋的陣痛中對于中國民營企業(房企)做了大量的卓有成效的思考,這些成果也展示出行業領軍者先人一步的獨到見解和高瞻遠矚。對于民營房企如何避免走陜西華宇的老路,他的這幾點研判值得行業借鑒和思考。

 

 

 

一是,房地產行業仍將有很多不確定性,仍然是風險最大的行業。沒有誰能準確預測房地產行業的未來,所以在這種情況下企業要獲得長足的發展,唯有穩扎穩打在自己擅長的領域尋求穩健發展方為上策;
二是這個行業的集中度越來越高。公開數據顯示在過去全國百強房企全國市場份額一直不到10%,最新的一項數據顯示,百強企業占全國的市場份額已達60%,據華商報報道2017年全國年銷售額100億以上的房企共144家,銷售總額8萬多億,占2017年房地產銷售總值的60%,預計在未來兩三年時間內,百強房企的市場份額可達到80%,一二三線城市是百強房企的主戰場,留給民營房企的市場份額只有20%,在未來四五線城市或許是市場留給民營房企最后的機會;

 

 

 

三是國家對于房地產的管理越來越制度化、規范化、精細化、常態化。像過去那種有了土地就能蓋房、有圖紙就能賣房、賣了房就能收錢的滾動開發模式已經行不通了,“人有多大膽地有多大產”的發展思路將日益受到掣肘,而要生存下來,“有多大肚子吃多大饃”的發展思路,或許是最務實的做法。
四是因為民營企業仍將在夾縫中生存。民營企業的先天屬性,決定了民營企業不可能享受與國有企業同等的國民待遇,而更多的情況下是在夾縫中生存。知名企業家褚時健認為,企業家要多想、多做。一般人遇到一些問題,通常想得很少,但企業家就需要把問題真正想通、想透,否則就做不成功。高衛華與褚時健不同的是,他不但要思考這些問題,他還是陜西華宇這艘大船的船長,這艘船是他賴以生存的基石,能做的就是不停地學習、思考,在陜西華宇發展的每一個節點做出正確的決策。

 

重運營輕資產多元化發展

 

 

 

一部陜西華宇17年發展史半部中國民營企業辛酸淚。陜西華宇17年的發展,由粗放式發展向集約式轉變,僅僅利用不到兩年時間就順利度過了陣痛期,值得稱贊。那么在未來陜西華宇又將如何發展?戰略規劃能否先人一步?陜西華宇當家人高衛華透露了幾個方向:
一是積極轉變角色,做大項目的中介商,做一線房企的服務商。陜西華宇17年的用心經營,讓其具備了即便是萬科、融創這些行業翹楚,也不具有的地緣優勢。遍布陜西乃至西北龐大的人脈和資源優勢,成熟的團隊力量,可以更加精準地掌握第一手市場信息,更好的分析市場,在未來陜西華宇將通過主動包裝項目和大型品牌房企戰略合作,主動給央企和一線品牌開發商做好服務商,對于落地項目做好地接工作,陜西華宇從中賺取中介費或根據公司資金情況入股跟投(此次和榮盛發展、中科建的合作就是最好的案例);

 

 

 

二是做二手房市場的經銷商。做房地產全產業鏈開發(房地產后市場),從目前各種政策信息來看,房產稅的推出只是時間問題,將來房產稅開征后將進一步促進二手房市場的蓬勃發展,未來在陜西二手房的市場份額將會超過新房市場,而這個信息對于陜西華宇來說是更大的利好,17年來陜西華宇陸續開發了67個樓盤,業務遍布西北五省,此項業務的大力度投入將是陜西華宇由重資產向輕資產轉變的又一突破口,所以下一步做二手房市場的經銷商也將被提上日程;

 

 

 

三是做家居裝修的服務商。隨著人們對美好家居生活的追求,家裝需求的完美化、便利化、個性化需求與日俱增,更新換代也更加頻繁,有報道稱家裝市場的日趨火爆使該行業成為僅次于房地產行業的大產業,而陜西華宇17年的發展和服務,所積累的海量用戶資源,將是它進軍家裝最強有力的生力軍;四是做文旅鄉村游和田園綜合體的運營商。在縣域市場陜西華宇擁有得天獨厚的優勢,目前一些針對縣域市場的單獨的鄉村旅游已日益暴露出其不足,而陜西華宇未來要做的是把旅游和產業相結合,打造出一個集“旅游+觀光+體驗+產業”四維一體的新型鄉村經濟模式,這注定將是一個新的藍海。

 

 

 

最后,也是最重磅的一個戰略,成立資產運營公司,讓企業剩余資產產生最大價值。轉型過程中高衛華發現企業目前正在開發及投用的67個項目中,海量的資源沒有最高效的利用起來,它的商業價值(譬如商業、車位等等)一直被忽視,據初步估算陜西華宇目前還有10億元左右的剩余資產,為了盤活并讓它產生最大的價值,現在已成立了專業的資產運營公司,由行業頂尖的團隊負責運營。可以預見,在未來一個重運營、輕資產、多元化發展的陜西華宇正在向你走來。

作為中國民營企業轉型的樣本之一,未來的陜西華宇將會發生怎樣的變化?我們拭目以待。

 

 


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